Başbakan Erdoğan’ın Mayıs ayı sonunda seçim
öncesi açıkladığı Ankara’nın çılgın
projeleri olan;
·
Ankara savunma sanayi’nin başkenti
·
Uzay merkezi
·
Yeni adalet sarayı,
·
Ankara’ya dev hastane,
·
40 bin kişilik stadyum,
·
Yıldırım Beyazıt Üniversitesi farklı konseptte tasarlanacak olması
·
Ankara
fuar kenti olacak olması
·
Yeni hayvanat bahçesi
·
Altındağ
çevresi temizlenmesi
·
Kızılay
farklı bir çehreye bürünecek olması
·
Milli
botanik parkı açılacak olması
·
Ankara termal turizmin merkezi olacak olması
·
500 bin nüfuslu yeni şehir Güneykent,
Ankaralıların
gündemine oturmuş ve kendi seçmeni olmayanlar dâhil olmak üzere hemen herkeste
bir heyecan yaşatmıştır.
İstanbul, Ankara ve İzmir projelerine bakıldığında özellikle büyük şehirlerin bir
cazibe merkezi haline getirilmeye çalışıldığı Projelerden Ankara Gölbaşı'nda
olacağı söylenen 500 bin kişilik Güneykent projesinin arazi özellikleri, ulaşım, altyapı, yapı
maliyeti, gayrimenkullerin tahmini fiyatı,
Ankara Merkeze mesafe ve bu kentsel projeye rağbet gösterecek
(yerleşecek) olan insan kitlesini inceleyerek Gölbaşında nerde olabileceği
hakkındaki öngörülerimi sizlerle paylaşacağım.
Güneykent nerede olacak?
Bu kentsel projenin Gölbaşı’nda olması çok mantıklı
görünüyor. Ankara Mücavir alan
sınırlarına kadar bakıldığında arazisi en geniş ilçe Gölbaşı’dır. Ankara’yı ve batı şehirlerimizi doğu
illerimize bağlayan E-5 karayolu, Adana-Pozantı otoyolunun Hacılar-İncek’e
bağlanması ve Karagedik projeleri üstünden (Gökçehöyük arazisininden) İzmir’e
gidecek olan otoban gibi ulaşım kolaylığı sağlayan modern kentleşme unsurlarına
ek olarak tarihi zenginliği ile bilinen Gölbaşı
ilçesi ve bu ilçedeki doğal güzelliği ile bilinen Mogan ve Eymir gölleri
de gelecekte Ankara’nın en nitelikli yerleşim alanı olacağı öngörüsünü
ortaya çıkarıyor.
Bahsedilen 500 bin kişilik kent! Nufus açısından birçok ilçeden büyük olan bir sosyal kitleden
bahsediliyor ki; bu da ortalama 100 bin km2 (100 bin dönüm) gibi bir arazinin kamusallaştırılması (kentselleştirilmesi) demek
oluyor. Bazı merkez ilçelere göz atalım;
Bazı İlçeler
|
Nüfus
(2011)
|
Yüzölçüm
(Km2)
|
Yüzölçüm (Dönüm)
|
Kişi/ Hektar
|
ÇANKAYA
|
797,109
|
157
|
157,000
|
50,8
|
KEÇİÖREN
|
817,262
|
759
|
759,000
|
10,8
|
MAMAK
|
549,585
|
90
|
90,000
|
61,1
|
YENİMAHALLE
|
648,160
|
295
|
295,000
|
22
|
GÖLBAŞI
|
95,109
|
1,810
|
1,810,000
|
0,5
|
Eğer bu
bahsedilen kent parça parça konumlanmayacak ise tahmini Çankaya ilçesi yoğunluğunda
(bir hektarda 50 kişi) gibi bir kent olacak ve 90 bin dönüm arazisi ile Etimesgut
ilçesinin tamamı büyüklüğünde bir alan olacaktır. Ağaçlandırılacak alanlar, göl
ve gölet havzaları, parklar, açık alan tesisleri vb gibi unsurlarla medeni bir
yaşam alanı olacak olması 100 bin dönüm araziye ortalama 150 bin konut ve 500
bin kişilik bir kent!
Kentleşmenin yapılaşma yoğunluğu değişkenlik gösterse de bahsi geçen bu yeni şehir
alanı tek bölgede yani birkaç etap olarak olmayacak ise mevcut kentsel
projeleri içine alan ama her bir projenin en az 2 katı kadar bir bölgeye yerleşecek gibi
görünmekte! Mevcut kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini inceleyelim.
Bursal (Yaylabağ) – Karataş – Yakupabdal:
Eymir Göllü devamı olan Mühye Köyü’nü de bir Vadi kabul
ederseniz Yaylabağ-Karataş-Yakupabdal projesi bu vadinin sağ tarafındaki
Samsun Otoyolun’a cephe Mamak Doğu Kent ve İmrahor’a kadar
uzanan, diğer taraftan Oran şehrinin tam karşısında kalan bir kentsel
dönüşüm projesidir. Yedi sene önce proje sınırları belirlenmiş bu
bölgenin son durumu hakkında net bir bilgiye sahip değilim. Fakat hatırladığım kadarıyla 60 bin konutluk bir projeydi (180 bin kişi civarında yaşam alanı). Arazisi 50 bin dönüme yakın olmasına karşın yeşil alan ve ağaçlandırılacak alan çoğunlukta bir
projeydi. Zaten başka türlüsü de düşünülemez, çünkü projedeki arazi
özelliklerine bakıldığında özellikle Yakupabdal bölgesi arazisi çok inişli
çıkışlı. Bu bölgeye getirilecek
altyapı maliyetinin fazla olmasıyla birlikte yeşil alanı yoğunlukta olacaktır. Buna karşın proje arkasından Çankaya- Sancak
‘a yapılacağı öngörülen viyadük ile 180 bin kişinin yerleşebileceği bir proje.
Hemen proje
bitişiği olan 10 bin konut 40 bin kişi ile Bursal Kooparatifler Birliğinin
diğer adıyla Yaylabağ Toplu Konut Projesi yeri, devamındaki Özel çevre
koruma sınırının dışında kalan Gerder (Yurtbeyli), Bala’da iken Çankaya
ilçesine bağlanan Kömürcü, Karahasanlı, Tohumlar hatta Bala ilçesi
gözdesi Beynam bölgesi.
Diğer taraftan
Projenin Mamak tarafında kalan İmrahor, Doğukent (Kusunlar ve Kıbrıs
köyüne kadar) araziler de bu yaşam alanına destek verecek diğer bölgeler. Yani
bağımsız projelerde bu kentleşmeye dahil edildiğinde hem yaşam alanı, hem de
insan sayısı olarak bahsi geçen kent kurulabilir.
Tuluntaş-Koparan-Hacılar
(eski güneykent) :
İlk olarak 4 etap olarak tasarlanan
projede Tuluntaş, Koparan, Hacılar,
Hallaçlı, Velihimmetli ’nin de içinde bulunduğu bir projeydi. Daha
sonrasında 1. Etap’ın sınırları genişletilerek şu anki haliyle Tuluntaş’ın
tamamı, Koparan ve Hacıların bir kısmını içeren tek etaplı Tuluntaş Proje veya gene Güneykent
ismiyle anılan projeye dönüştürülmüştür. Meslek odalarından buraya konumlanacak
projenin yanıltıcı olduğu, mahkeme kararıyla projenin iptal edildiği söylense
de mevcut bölge; bahsedilen 500 bin
kişilik Kente aday bir proje.
Kafa karıştıran bir durum var; Tuluntaş’ın merkez teşkil edeceği alan,
Ankara’nın en nezih bölgesi olacağı farzedilen İncek’in çok yakınındadır. Başbakan Erdoğanın “ İstanbul’daki gibi,
gecekondu bölgelerimizden ben oraya yerleşmek istiyorum diyen vatandaşlarımızı
oraya taşıyabileceğiz” sözü bu 500 bin
kişilik kentin sosyokültürel yapısını aşağı yukarı ortaya koyuyor.
Diğer proje olan “Altındağ çevresi
temizlenmesi” projesini de bu projeyle örtüştürürsek Ankaradaki gecekondu
sahiplerinin buraya taşınması planı gibi görünmekte. Bu kentin Tuluntaş’a
kurulması demek; o kadar insanın Ankara’nın en nezih yeri olacak İncek’in
yanı başında olması; ulaşımda ve sosyal yaşam alanı olarak İncek’i kullanmaları
demek oluyor.
İkincisi
Kurulacak olan şehrin maliyeti de önem arz ediyor. Büyük bölümünün hazine arazisi olacağı tahmin
edilen projeyi düşünürsek, Hem hazine arazisinin az olması hemde bu bölgedeki
şahıslara ait arsa fiyatlarının yüksek olması durumu aslında O Güneykent’in
4 etaplı veya şuan belirlenmiş sınırlarıyla bu Güneykent olmadığı
öngörüsünü ortaya çıkarır.
Bahsi geçen diğer etapların açılması ve eski projenin yenilenmesine (Yoğunluk
artırılmasına) ek olarak Y.mahhalle ilçesinin Şehitali, Fevziye, Hisarlıkaya’sının bir bölümü ile Gölbaşına bağlı
olan Hallaçlı, Koparan, Hacımuratlı, Velihimmetli
Mahallelerinin neredeyse tamamını içerecek bir yaşam alanı olarak düşünürsek
projenin buraya yerleşmesi mantığa uzak değil.
Toki, Velihimmetlideki 4500 dönüm araziyi
müzayede de halka arz etmiş ve hemen hepsini satmıştır. Eğer çok önceden tasarlanmış bir proje değil ise ve yandaşlara
alındırılmamış ise, bu projede Velihimmetli’nin de olması ilginç bir tesadüf
olacaktır.
4-5 sene önce 2 etaplık toplu konut
projesi olarak duyuldu olarak duyuldu. İlk’i
Ahiboz mahalle sınırının bittiği yerden Mahmatlı köy içine giden
yolun sol tarafında kalan ve kısmen de Günalan arazisini içeren 15.000
dönümlük bölge ve Konya Yoluna göre Mahmatlı ardında kalan 5.000
dönümlük 2. Etap.
Güncelliğini yitirmiş gibi görüntü veren
2. Etap TKA da hazine arazisinin çok oluşu ve sınırlarını genişleterek 1.
Etapla birleşebileceğini, hatta Arka tarafta kalan Karaali ve Günalan,
Bağiçi, Soğulcak, Yöreli hatta bir
ihtimal Abazlı nın da içinde bulunduğu 500 bin kişilik bir yerleşke olabilir.
Gölbaşı merkeze uzaklığı 30km olan olası
projeyi Konya Yolu tek başına taşıyamayacaktır ve olası proje
bölgelerinden Ankaraya en uzak olan projedir. Fakat Başbakanın yapacağını
açıkladığı Hacılar-İncekten gelen otobanın tam bu proje önünden geçerek mesafesini
kısaltmasa bile hem Alternatif bir yol, hemde İstanbul
otoyolundan buraya 15-20 dakikada ulaşılacak bir bölge olması bu
projenin hayata geçebileceğini gösteriyor.
Daha ileri bir zamanda
Konya yolu üzerinden gelen otoban Adana-Pozantı otoyoluna bağlanacaktır.
Özetle: Mahmatlı için
düşünüldüğünde; Ulaşım, Yerleşik kişilerin sosyokültürel seviyesi, Arazi
ve altyapı maliyeti gibi unsurlar göz önünde bulundurulursa şahsi kanaatim
Güneykentin Mahmatlı ve çevresinde olma olasılığını artırıyor.
Karagedik
(Bilkent- MNG - Fatih) :
Karagedik Projeleri Bilkent, Mng, ve Fatih
Toplam alanı 40.000 dönüm civarı. Aslına bakılırsa buraya 250 bin kişilik
bir plan olarak kabul edilebilir.
Bilkent Projesi: tüm konut alanlarının 1.00
emsal olduğu varsayımı ve proje değişikliği olmaması durumunda konut
büyüklüğü 200 m2 genişliğinde 28.000 konut görünüyor. Her konutta
ortalama 4 kişi olacağı varsayımı ile yaklaşık 112.000 kişi.
MNG Projesi: Konutlar 1,5 emsal ve 150 m2 lik konutlar olarak düşünürseniz
32.000 konut görünüyor yaklaşık 128.000
kişi
Yani Bilkent ve MNG toplamı 200 bin kişidir.
Yeni imar tapuları verilen Fatih projesinde de ortalama 50 bin kişi olursa projelerde 250 bin kişilik bir yerleşke olur. İkizce, Dikilitaş ve Karagedik’in diğer kısımlarındaki
hazine arazilerinin de kamulaştırılmasıyla 500 bin kişilik bir yaşam
alanı olma ihtimali de yüksek.
Vaadedilen kentleşmede; “Hepsini sıfır
baştan projelendireceğiz” gibi bir açıklama olmadığı için Karagedik in mevcut
projelerinin, Özel çevre koruma sınırının dışında kalan ve etrafına yapılacak
diğer 75 bin konut, yani 250 bin kişilik bölgeyle beraber. “Sözümüzü tuttuk,
İşte Güneykent burasıdır” şeklinde
bir açıklama da hiç şaşırtıcı olmaz.
Tabi ki bu söylediklerim matematiksel tahminlerdir!
Diğer taraftan MNG ve Fatih Projelerinin %85’ini oluşturan arsalar MNG Holding,
Fatih Üniversitesi ve Erdoğan Mustafa Akdağ Eğitim vakfı (fatih proje iç)
arsalarıdır. Bu kurumlarla bir şekilde anlaşmaya varılır. Fakat saydığım ve
şekilde gösterdiğim mevcut ve olası
projelerin tam ortasında kalan Bilkent Projesi, mevcut proje ile bu
yapılaşmanın içinde yer alması için en azından golf sahasının olmadığı yeni bir
projelenmeye gidebilir. İmarsız halleriyle şu anki imarlı relatif (orantılı) değerlerine göre
ciddi paralara satılmış ve Arsaların çoğunluğu; şahıslara, sivil kurumlara ve kooparatiflere
geçmiştir.
Yukarıdaki görüşlerimi yazmadan önce bu
projenin belirli bir bölgede olması varsayımıyla yazmıştım. Özel çevre koruma
bölgesinin bittiği yer ile büyükşehir mücavir alan sınırını geçmeyen sor iki
proje; Konya yolu çevresindeki sanayi bölgeleriyle beraberce hayata geçmesi
daha mantıklı görünüyor.
Projenin nerede olduğundan daha önemlisi,
Gölbaşı ilçesi hudutlarında olacak olması önemlidir. Her neresi olursa olsun
projelerde adlarını anmadığım ve Özel çevre koruma sınırları içinde kalan Ballıkpınarı, Gökçehöyük , Yavrucak,
Karaoğlan ,Oğulbey ve ÖÇK dışında
kalan Ahiboz ve İkizce de, nitelikli yaşam alanları ve önemli ticari alanlarıyla
oldukça değer kazanacaktır.
·
Hangi bölgede ne kadar
hazine arazisi var?
·
Hangi bölgelerde Ticari
kurum ve kuruluşlar ciddi miktarlarda
araziler almışlardır?
·
Hangi Kurum ve
Kuruluşlar yer aldı? Neden?
·
İlk etapta Kamulaştırılacak
bölgeler nerelerdir?
Gibi sorulara da karşılık olabilecek bilgi
ve verilerimiz olmasına karşın, her bilgiyi detaylı olarak yazmamın etik
olmayacağını düşünüyorum. Nitekim ne
demişler: "gırtlak dokuz boğum sekizini yut birini söyle" Ben dördünü yuttum,
beşini söyledim. J
Bu yazım bir Gayrimenkul Yatırım Danışmanı olarak tamamen sahsımın görüş ve tahminlerinden oluşuyor. Hiçbir resmi ya da gayri
resmi duyum almadığım gibi amacım Hiçbir bölgeyi speküle etmek veya
yatırımcıları yanıltmak ve/veya belirli bir bölgeye yönlendirmek değildir. Sadece
yazarak paylaşılmasında sakınca görmediğim ve merak edilen Güneykent hakkında kısmi bilgilerimi derleyerek tahminlerde
bulundum. Siyasi görüşler ne yönde olursa olsun bu projeyi hayata geçirecek
olan şahıs ve kurumlara inanmak ve güvenmekte
fayda görüyorum.
_____________________________________
